Уважаемые собственники машино-мест!
В связи с Вашими многочисленными обращениями по вопросу доначисления за жилищнокоммунальные услуги за принадлежащие Вам машино-места, расположенные в сформированных нежилых помещениях в многоквартирном жилом доме по адресу: ул. Ждановская, д.45, управляющая организация ООО «Леонтьевский мыс – Управление недвижимостью» разъясняет следующее.
Доначисления производились единоразово за период с 1 января 2020 года по 30 сентября 2020 года. Основанием для перерасчета послужил ошибочный расчет площадей паркинга, выраженный в следующем:
- Все первичные правообладатели машино-мест изначально приобретали доли в гаражно-строительном кооперативе (ГСК № 1; ГСК № 2) путем выплаты паевого взноса (согласно ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласно постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 – пайщик полностью выплативший паевой взнос становится собственником доли в паркинге в независимости от регистрации права).
- ГСК № 1 и ГСК № 2 находились в границах следующих нежилых помещений:
29-Н – 5 268,1 кв.м.;
37-Н – 3 602,6 кв.м.;
49-Н – 6 493,4 кв.м.;
73-Н – 5 975,5 кв.м.;
74-Н – 4 716 кв.м.
Правообладатель выделенного в натуре машино-места должен нести долю обременения на места общего пользования (проезды, проходы), которые находятся в границах сформированного нежилого помещения (по правилу долевой собственности на недвижимое имущество).
Расчет начислений по паркингу на примере помещения 73-Н по адресу: ул. Ждановская, д. 45.
Помещение 73-Н (одно из нежилых помещений паркинга) общей площадью 5 975,5 кв.м., из них: площадь машино-мест 2436,83 кв.м., площадь проездов 3538,67 кв.м.
Согласно выписке из ФРГИС ЕГРН от 10.08.2020, физическому лицу/собственнику уже принадлежит выделенное в натуре машино-место № 232 общей площадью 21,5 кв.м.
Соответственно, собственнику данного машино-места доначисляется 31,22 кв.м. за общедолевую собственность.
Судебная практика
Дело, рассмотренное в Конституционном суде Российской Федерации по заявлению гражданки Российской Федерации о несоответствии Конституции Российской Федерации нормы ч.4 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – 315ФЗ), согласно которой до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с ч. 3 данной статьи имеет право пользоваться имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода и проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машиноместа в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2020 № 354 (далее – Правила).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил, к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в МКД, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости – подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест.
Для того, чтобы выделить в натуре свое машино-место, все собственники машиномест в силу закона должны были все зарегистрировать право собственности на каждое машино-место.
Исходя из положений ч.ч. 3 и 4 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, любой участник общей долевой собственности на указанные недвижимые объекты имеет право с согласия остальных сособственников осуществить выдел в натуре своей доли (ее части) посредством определения границ причитающегося ему машино-места и зарегистрировать право собственности на него.
В силу положений части 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.
Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машиноместам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 Закона 315-ФЗ).
То есть, до выделения в натуре и оформления изменений последним участником общедолевой собственности паркинга, все бремя его содержания возлагалось на общедолевых собственников паркинга, а оплата начисляется пропорционально доле каждого собственника всего нежилого помещения (паркинга). С этим как раз и не согласилась гражданка, направив исковое заявление в суд к ТСЖ, которое, по ее мнению, неправомерно начисляет ей платежи.
В результате суды первой и апелляционной инстанции отказали ей в удовлетворении искать (Апелляционное определение СК ВС Республики Коми от 25.04.2019 по делу № 332652/2019). Кассационная инстанция ВС Республики Коми отказала в передаче дела на рассмотрение кассационной жалобы заявителя.
Собственница машино-места в паркинге обратилась в Конституционный суд Российской Федерации, поставив под сомнение конституционность норм закона, на основании которых суды в отношении ее иска принимали решения, а именно: части 4 статьи 6 Закона 315-ФЗ.
Конституционный суд Российской Федерации не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению, так как «…оспариваемое положение направлено на обеспечение сохранности имущества, равенства прав долевых собственников помещения, предназначенного для размещения транспортных средств, и лиц, обладающих правом собственности на машино-места, расположенные в указанном помещении, отвечает интересам собственников и пользователей данного имущества и само по себе не может расцениваться как нарушающее указанные в жалобе конституционные права заявительницы.
Проверка же законности и обоснованности судебных постановлений не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации, как они определены статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».
Таким образом, общедолевые собственники паркинга имеют право с согласия всех участников выделить в натуре свое машино-место и зарегистрировать право собственности на него. Тогда проходы, проезды между машино-местами будут переданы в общедолевую собственность собственников машино-мест согласно вышеуказанным норм закона.